Fel i fastighet och fel i bostadsrätt

Vad ska man tänka på innan köpet?

Ett bostadsköp utgör ofta den största enskilda investeringen i en privatpersons liv. Ofta gör man köpet tillsammans med en partner. Inför ett köp bör man som noggrann köpare dels diskutera med sin parter hur ägandet ska fördelas och vad som ska hända vid en eventuell separation samt reglera det i ett samboavtal eller äktenskapsförord.

Vad ska man tänka på när man köper en fastighet?

En fastighet består av jord. På fastigheten brukar ofta finnas en byggnad som utgör fastighetstillbehör och alltså tillhör fastigheten. Köp av fastighet regleras i svensk lag av jordabalken. Köpet är formbudet och avtal ska slutas genom upprättande av köpebrev som anger parterna, uppgift om köpeskilling samt en överlåtelseförklaring som undertecknas av båda parter. Köpet ska registreras hos Lantmäteriet. Oftast har man även upprättat ett köpeavtal som närmre anger villkoren för köpet. Det är viktigt att noggrant granska avtalsvillkoren eftersom parterna i en fastighetsöverlåtelse i normalfallet är bundna av vad som framgår av avtalsvillkoren. Härutöver bör fastigheten noggrant undersökas inför köpet för att i görligaste mån upptäcka avvikelser som kan påverka situationen inför köpet, såsom exempelvis uppgifter om servitut. För att säkra upp sina chanser att upptäcka de flesta avvikelser bör man som köpare ställa noggranna frågor till säljaren och mäklaren, granska frågeunderlaget, prospekt och övriga handlingar samt utföra en professionell besiktning inför köpet.

Vad ska man tänka på när man köper en bostadsrätt?

Ett bostadsköp utgör ofta den största enskilda investeringen i en privatpersons liv. Ofta gör man köpet tillsammans med en partner. Inför ett köp bör man som noggrann köpare dels diskutera med sin parter hur ägandet ska fördelas och vad som ska hända vid en eventuell separation samt reglera det i ett samboavtal eller äktenskapsförord.

Själva köpet av en bostadsrätt regleras av bostadsrättslagen men även andra lagar som t.ex. köplagen samt själva avtalsinnehållet är av relevans. Liksom vid köp av fastighet är köpet formbundet och sker genom upprättande av skriftligt avtal som ska undertecknas av köpare och säljare. Avtalet ska innehålla uppgift om den lägenhet som avses vid överlåtelsen samt om pris. Avtalets giltighet är även villkorat av att den som köper bostadsrätten beviljas inträde i bostadsrättsföreningen.

Som köpare är det viktigt att noggrant granska bostadsrättsföreningens ekonomi eftersom denna påverkar värdet på bostaden. Det är även av vikt att undersöka föreningens stadgar för att reda ut gränser för bl.a. underhållsansvar mm. Härutöver bör bostadsrätten noggrant undersökas för att köparen ska kunna bilda sig en så bra uppfattning som möjligt avseende avvikelser som kan påverka köpet. För att säkra upp sina chanser att upptäcka de flesta avvikelser bör man som köpare ställa noggranna frågor till säljaren och mäklaren samt till bostadsrättsföreningen angående utförda renoveringar, reklamerade fel, pågående arbeten i föreningen mm för att bilda sig en så bra uppfattning som möjligt om bostadsrättens skick. Vidare bör man såväl som köpare och säljare noggrant gå igenom köpeavtalet för att bilda sig en uppfattning om bl.a. hur felansvaret fördelar sig, vilka möjligheter det finns att avträda köpet mm. Man bör även utföra en professionell besiktning inför köpet.

Vad är ett fel?

Ett fel kan beskrivas som en avvikelse från vad som är avtalat eller vad man kan förvänta sig beträffande fastighetens skick med utgångspunkt från fastighetens/bostadsrättens förhållanden i övrigt. Som fel får man inte åberopa avvikelser som man kunnat upptäcka vid köpet. Köparen kan i många fall uppfylla sin så kallade undersökningsplikt genom att anlita en sakkunnig besiktningsman. Säljaren svarar för fel som uppkommit fram till dess att fastigheten/bostadsrätten tillträds av köparen, därefter övergår ansvaret på köparen. Risken, eller faran, kan dock i vissa fall övergå till köparen om tillträde inte skett i tid pga förhållanden på köparens sida.

Vad innebär köparens undersökningsplikt?

Enkelt uttryckt innebär undersökningsplikten att en köpare inte som fel får åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid köpet. Utsträckningen av köparens undersökningsplikt omfattar allt som är upptäckbart med syn, känsel, lukt och hörsel för en normalt bevandrad person. Det kan därför vara bra att inför ett köp anlita en besiktningsman.

Undersökningsplikten påverkas av olika faktorer som fastighetens eller bostadsrättens skick, jämförbara objekt och övriga omständigheter. Om det vid en undersökning påträffats tecken på att det kan föreligga fel innebär detta i normalfallet att köparen har en utökad undersökningsplikt även om felet i sig kanske inte kunnat konstateras. Utöver undersökningsplikten får en köpare även som fel åberopa avvikelser i fastigheten vilka inte överensstämmer med köpeavtalet. I detta fall har köparen i många fall tvärtom en reducerad undersökningsplikt.

Vad är ett dolt fel?

Undersökningsplikten reglerar upptäckbara fel, vilka en köpare i stor utsträckning själv får ta ansvar för att kontrollera. För det fall att ett fel inte skulle kunna upptäckas inför ett köp innebär detta att felet är dolt. I detta fall kan säljaren få stå ansvaret för felet. Om huset på fastigheten är av äldre årsmodell, och inte nyrenoverat, kan det medföra svårigheter att åberopa dolt fel då de flesta delar av ett hus har en begränsad livslängd.

När måste man reklamera?

Ett fel ska reklameras inom skälig tid från det att köparen märkt eller borde ha märkt felet. Det finns ingen konkret tidsgräns för när reklamation måste ske utan reklamationsfristen påverkas av omständigheterna i det konkreta fallet. Som köpare bör man dock reklamera ett fel så snart som möjligt för att inte löpa risk för rättsförlust. En reklamation bör vara så tydligt utformad som möjligt och ange vari felet består samt möjlig påföljd som görs gällande. En köpare får dock alltid åberopa ett fel om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Tvister med bostadsrättsförening

En bostadsrätt utgör i regel en upplåten lägenhet i en bostadsrättsförening. Den som äger en bostadsrätt är också medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen är en ekonomisk förening med uppgift att upplåta lägenheter. Föreningen ska ha minst tre medlemmar, en ekonomisk plan samt stadgar. Ansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren regleras dels av bostadsrättslagen, dels av föreningens stadgar. Föreningen har i samband med upplåtelse av lägenhet ansvar för att lägenheten är i sådant skick att den är bruklig för det avsedda ändamålet. Föreningen har även skyldighet att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Beroende på hur föreningens ansvar fördelar sig enligt lag och stadgar kan det i många fall vara ändamålsenligt att som bostadsrättshavare även rikta reklamation till bostadsrättsföreningen. Bostadsrättshavaren har å andra sidan i regel en skyldighet att inte använda en lägenhet för annat ändamål än det avsedda samt att på egen kostnad hålla lägenheten i gott skick. För det fall att bostadsrättshavaren väsentligt åsidosätter sina skyldigheter mot föreningen kan bostadsrättshavaren bli skadeståndsskyldig eller få sin bostadsrätt förverkad. Vanliga tvistefrågor mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening är frågor om huruvida föreningen eller medlemmen ska ta ansvar för underhåll, frågor om rätt att avträda förhandsupplåtelser samt frågor om ansvarsgenombrott avseende bostadsrättsföreningens styrelse.

När ska man anlita en advokat?

I praktiken handlar många tvister mellan köpare och säljare om frågor som rör huruvida en avvikelse uppkommit innan eller efter tillträdet av fastigheten, om ett fel ska anses utgöra ett upptäckbart fel eller ett dolt fel, huruvida köparen haft reducerad eller utökad undersökningsplikt, huruvida köparen fullgjort sin undersökningsplikt samt huruvida fastigheten avviker från vad som är avtalat. I dessa fall tjänar man på att anlita ett professionellt ombud som kan hjälpa till att vägleda och identifiera tvistefrågor och bevisfrågor.

Om du har tagit emot ett kravbrev eller upptäckt fel i din fastighet eller bostadsrätt rekommenderar vi att du redan i ett inledande skede kontaktar advokat för att få lämplig vägledning och undvika onödig rättsförlust. På Advokatfirman Helios har vi långvarig erfarenhet av biträde i fastighetstvister för såväl köpar- som säljarsidan samt tvister mellan bostadsrättsförening och medlem. Bostadstvister omfattas i regel av rättsskyddsförsäkring i din hemförsäkring. Kontakta oss gärna för en kostnadsfri rådgivning.

Tvister med hantverkare

Vad ska man tänka på när man beställer ett arbete i bostad?

När en privatperson beställer ett arbete av ett företag innebär detta att privatpersonen befinner sig i ett konsumentförhållande mot företaget, som då kallas näringsidkare. För arbete som beställts av konsument av näringsidkare brukar konsumenttjänstlagen tillämpas. För vissa arbetsformer som exempelvis uppförande av småhus gäller dock inte konsumenttjänstlagen.

Som konsument anses man stå i en skyddsvärd position i förhållande till näringsidkaren och har rätt till vissa minimumrättigheter som inte kan avtalas bort. Exempelvis har näringsidkaren inte rätt att överstiga en ungefärlig prisuppgift med mer än 15 %. Trots skyddsreglerna i konsumenttjänstlagen är det viktigt att noggrant granska avtal innan man ingår ett avtal med en näringsidkare beträffande vad som ska utföras, tiden för utförandet, villkor om pris, tillämpliga regler och lagar mm. Det är många delar i ett avtal som kan avtalas bort även om ett avtal i många fall omfattas av de skyddande reglerna i konsumenttjänstlagen. Man har som konsument rätt till att få ett arbete utfört på ett fackmässigt sätt och det kan ställas krav på näringsidkaren att samråda med konsumenten och avråda från arbete som inte är till rimlig nytta för konsumenten.

Fel i tjänsten

Näringsidkaren anses ha gjort fel i tjänsten om resultatet avviker från vad konsumenten bland annat sett till kravet om fackmässighet kan anses ha rätt att kräva, om resultatet står i strid med myndighetsbeslut eller föreskrifter med syfte att säkerställa att föremålet för tjänsten är tillförlitligt från säkerhetssynpunkt, samt om resultatet avviker från vad som i övrigt anses avtalat. Vidare anses tjänsten felaktig om den utförts i strid mot ett förbud enligt produktsäkerhetslagen eller om näringsidkaren inte utfört nödvändigt tilläggsarbete.

Felbedömningen ska ske vid tidpunkten då arbetet avslutades eller, om arbetet avser en sak, när denna överlämnas till konsumenten.

Om det föreligger fel i tjänsten, och felet inte beror på konsumenten själv, har konsumenten rätt att innehålla betalningen, kräva att felet åtgärdas eller göra avdrag på priset. Konsumenten har också rätt att häva tjänsten om syftet med tjänsten i huvudsak är förfelat och näringsidkaren borde ha insett det.

Näringsidkarens dröjsmål

Om företaget du anlitat är försenat i arbetet har du rätt till skadestånd. Om man inte avtalat något särskilt har konsumenten rätt till ersättning för skada som orsakats av näringsidkarens dröjsmål. I vissa avtal förekommer att näringsidkaren ska förpliktas att erlägga vite till konsumenten. Om det inte finns någon särskild klausul om detta i kontraktet finns dock inte sådan rättighet enligt reglerna i konsumentköplagen.

När måste man reklamera?

Om konsumenten vill påtala ett fel för näringsidkaren måste detta ske inom skälig tid. För det fall att avtalet med näringsidkaren omfattas av konsumenttjänstlagen finns en särskild skyddsregel som säger att en reklamation som sker inom två månader från det att konsumenten märkt felet alltid ska anses ha skett inom skälig tid. För vissa tjänster gäller dock vissa formkrav som stadgar att man efter viss tid (mellan tre och tio år beroende på tjänst) inte har rätt att reklamera fel. För det fall att näringsidkaren har agerat i strid med tro och heder har konsumenten dock alltid en rätt att reklamera arbetet inom tio år från det att uppdraget avslutades.

När ska man anlita en advokat?

De flesta tvister mellan hantverkare och privatperson handlar om frågor huruvida fel föreligger i tjänsten, om arbete ska anses ingå i vad som är avtalat eller om hantverkaren har rätt till ytterligare ersättning utöver vad som framgår av avtalet. I många fall är det oklart vad som avtalats mellan parterna och i de fallen får man försöka tolka avtalet och parternas agerande för att fastställa vad som är avtalat. I andra fall har avtalet hävts och frågan i målet handlar om huruvida rätt förelegat till hävning eller inte och vem som ska ha ersättning för skada eller för utfört arbete.

Om du befinner dig i en situation där du beställt arbete från en näringsidkare och upplever att arbetet inte varit rätt utfört bör du omedelbart kontakta en besiktningsman och få arbetet besiktigat. Sedan detta skett bör du kontakta advokat för att få råd om hur du bäst kan lägga upp ditt ärende. Det kan också vara så att du befinner dig i en situation där en näringsidkare skickat faktura avseende arbete som du inte beställt eller som inte utförts och du anser att du inte behöver betala. Innan du bestrider är det fördelaktigt om du först kontaktar en advokat för att ta reda på dina rättigheter. På Advokatfirman Helios har vi omfattande erfarenhet avseende tvister med näringsidkare såväl såvitt avser arbete på småhusentreprenader som arbete enligt konsumenttjänstlagen som ombud som såväl för konsument- som för näringsidkarsidan. Kontakta oss idag för en kostnadsfri rådgivning.